精细化管控下的深圳商业用地建筑密度控制方法

Original 2018-02-12 李如如 规划师杂志

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深圳大学建筑与城市规划学院硕士研究生李如如在《规划师》2017年第11期撰文，商业用地建筑密度对城市空间景观和街道界面具有重要影响。结合国内外城市规划管理技术规定、标准与准则的案例分析，对商业用地建筑密度控制的主要方法进行总结，认为商业用地建筑密度不应是一项控制上限数值的简单行为。在“窄马路、密路网、小街廓”及城市精细化管控的背景下，文章以深圳商业用地为例，认为商业用地建筑密度的控制应从宏观角度入手，以精细化管控为目标，提出了对商业用地建筑密度进行密度分区、因素分类、指标分层的精细化控制，使商业用地建筑密度的控制更为合理和科学。

[关键词]商业用地；建筑密度；城市规划管理技术规定；城市规划标准与准则；精细化管控

[文章编号]1006-0022(2017)11-0045-08　　

[中图分类号]TU981　

[文献标识码]B

[引文格式]李如如．精细化管控下的深圳商业用地建筑密度控制方法[J]．规划师，2017(11)：45-52

一

各地商业用地建筑密度的控制方法

（一）深圳商业用地建筑密度的控制方法

2014 年以前，不管是《深圳城市规划标准与准则(2004)》《深圳市密度分区及地块容积率测算规定 ( 试行 )》等标准及规定还是各片区法定图则，均未对商业用地建筑密度作出明确规定。在实践中，商业用地建筑密度由规划管理部门自由裁量。

2014 年开始，深圳采用 2014 深标中对商业用地建筑密度的控制要求，该标准指出商业用地建筑覆盖率受建筑用途影响，控制要求分一级裙房覆盖率和二级塔楼覆盖率，其中，一级裙房覆盖率最高可达65％，但并未给出明确的二级塔楼覆盖率 (表1)。

（二）其他城市商业用地建筑密度的控制方法

本次商业用地建筑密度研究选取了除深圳外的十余座城市的规划管理技术规定、标准与准则或城市设计导则作为案例研究的参照对象。重点选取上海、广州等国内同等大城市作为研究的重点案例；选取与深圳地理气候特征相同、空间格局相近的东莞、珠海和佛山等省内主要城市作为类比案例；选取西安、长沙、成都、厦门和东营等其他地区具有一定代表性的城市作为对比案例，以及香港、东京等城市建设管理较为成熟的国际城市作为方法借鉴案例进行分析。经总结，按建筑密度控制方法的不同，将其分为双因素控制、三因素控制及多因素控制(表2)。

双因素控制指根据建筑高度、建筑用途、新旧区、区位及强度分区等因素中的两个因素确定商业用地建筑密度的方法。一般而言，建筑密度与建筑高度呈负相关；新区建筑密度低于旧区建筑密度；商业建筑密度大于办公建筑密度；区位越好的地块建筑密度越高。例如，东莞和珠海 (表3)在建筑密度控制时考虑建筑用途与建筑高度这两个因素；佛山、上海( 表 4) 则考虑建筑高度和新旧区或地块区位两个因素；香港的建筑密度则受地块类别和建筑高度两个因素的影响，建筑密度上限值为100％(表5)。

三因素控制指根据建筑高度、建筑用途、新旧区、区位、强度分区及地块规模中的三个因素确定商业用地建筑密度的方法。例如，长沙在控制建筑密度时考虑建筑用途、建筑高度和强度分区三个因素；东营及西安等地则考虑建筑用途、建筑高度和新旧区或区位对建筑密度的影响；厦门则在建筑用途、建筑高度的基础上，考虑地块规模对商业用地建筑密度的影响(表6)。

多因素控制指采用四个及以上的影响因素确定商业用地建筑密度的方法，如成都主要考虑地块的建筑高度、强度分区、建筑用途和规划限高或航空限高等因素的影响；广州则在考虑地块区位、商业级别的基础上，根据自身历史文化要素较多及改造地块较多等特点，对位于历史文化保护区的地块和是否为改造地块单独规定(表7)。

二

深圳商业用地建筑密度控制方法的优化思路

作为中国改革开放建立的第一个经济特区和改革开放的窗口，深圳已发展为有一定影响力的国际化城市，享有“设计之都”的美誉。围绕建设现代化、国际化先进城市的目标，以促进土地节约集约利用、提升城市发展质量、大力推进生态文明建设、促进城市精细化管理为发展理念，进一步强化城市规划的导向作用是制定 2014 深标的目标。鉴于商业用地建筑密度对城市空间景观和街道界面具有重要影响，规划标准与准则应给予充分关注。

通过分析，其他城市商业用地建筑密度普遍受两个及两个以上因素的影响，考虑的因素更加全面，不仅关注商业用地的建筑用途，还关注建筑高度、区位等因素，总而言之同一城市不同分区、不同建筑用途和不同建筑高度等因素对建筑密度均有一定的影响。本文认为深圳商业用地建筑密度应在 2014 深标的基础上，由单因素(即建筑用途)控制向多因素控制转变，采取密度分区、因素分类和指标分层等方式对商业用地建筑密度进行精细化控制(图1)。

（一）商业用地建筑密度宏观层面分区控制

1.密度分区因素的确定

我国的城市规划体系建立在现代主义规划思想的基础上，城市的道路网络多为以“宽马路、疏路网、大街廓”为特征的“树形结构”，城市形态“金角银边草肚皮”的特征明显，城市建设容易造成功能价值与交通压力在主要干道及重要节点处重叠，沿街建筑往往预留较大的退让空间，在保证一定绿地率等因素的基础上，国内城市建筑密度普遍不高。然而在核心区，城市空间结构呈现出“窄马路、密路网、小街廓”的“半网络结构”，城市建设的功能价值与交通压力均质化，商业用地建筑密度应可以更高。不难发现，商业用地建筑密度对城市形态与结构有较大的影响。然而，由于我国建筑密度制度较粗略，缺乏对区位、强度分区等条件的精细考虑，同一城市不同地区甚至国内大部分城市的形态并无太大的区别。

参考各地的密度分区及上海、西安、广州、香港、长沙等地关于建筑密度的区位及强度分区影响因素，笔者认为在深圳不同密度分区的商业用地应控制不同的建筑密度，做到区别对待，形成多样性的城市形态。根据 2014 深标中建设用地的六个密度分区 (实为容积率分区 )，除去需要根据专项规划确定的密度六区，本文重点研究前五个密度分区，形成深圳商业用地建筑密度宏观层面的五个建筑密度分区。

2.各密度分区建筑密度的上限值

2015年，深圳100％的城市化率及50％的高密度国土开发强度均位居珠三角之首，国土开发强度更是远超30％的国际警戒线。根据《广东省土地利用总体规划 (2006—2020 年 )》，至 2020年深圳建设用地总规模控制在9.76万公顷内。然而，深圳市统计局 2015 年发布的《深圳市 2013 年度土地变更调查主要数据成果的公报》指出，2013 年深圳建设用地面积为9.57万公顷。鲜明的数字对比昭示出深圳可开发土地的严重匮乏。

密度一区位于城市主中心及部分高度发达的副中心，路网密度高，地块切分尺度小。为创造良好的街道空间景观及提高沿街商业氛围，同时考虑到深圳人多地少、国土开发强度高及用地紧张等现实情况，借鉴国际同类城市80％甚至 100％的建筑密度管理经验 ( 表 8)，笔者建议密度一区的商业用地建筑密度在 2014 深标的基础上可酌情提高。根据现有标准对退界、街块划分及绿地率的规定，将深圳商业用地建筑密度提高至80％(图2)。密度五区位于城市边缘地区，紧邻生态控制线周边，需要进行低密度控制。根据上海、西安与长沙等城市在区位一般、强度分区较低片区的商业用地建筑密度经验，建议密度五区控制40％的建筑密度上限值。

因此，从宏观层面出发，深圳密度一区商业用地建筑密度上限值控制在 80％，随后逐级减少 10％，至密度五区的商业用地建筑密度上限值控制为40％。

（二）商业用地建筑密度影响因素分类细化

在商业用地建筑密度影响因素的选择上，各城市根据自身的特点进行选择，并无统一的标准。本文在 2014 深标商业用地建筑密度受建筑用途单因素影响的基础上，根据深圳土地开发强度高、塔楼多等特点，认为建筑高度对深圳商业用地的二级塔楼覆盖率影响较大。另外，在“窄马路、密路网、小街廓”的背景下，地块规模对商业用地建筑密度的影响应引起重视。

1.建筑用途影响因素的修正

2014 深标对办公、大商业和小商业三类建筑的建筑密度进行区别对待，但笔者认为大、小商业的建筑密度不必区别对待。首先，大、小商业是开发商的市场自由选择行为。其次，根据深圳规划编制及土地开发建设先后顺序，法定图则难以超前预判地块是否开发小型商业。最后，大、小商业的定义难以进行清晰的界定，从建设设计看，小型商业若覆盖了玻璃屋顶则可以看作是大型商业；从功能空间看，大商业和小商业均是由若干大小不一的商铺构成；从本文案例对比看，仅有珠海对大、小商业进行了划分，认为大型商业包括计容建筑面积超过 20000m 2 的纯商业建筑和整体商业计容建筑面积比例≥25％(商业计容建筑面积≥10000m 2 )的商业综合体，除这两种情况外的商业视为小型商业。按照该标准，整体商业计容建筑面积比例为20％、商业计容建筑面积为25000m 2 的商业综合体如何确定其商业的大与小就难以判断。

另外，本文所选案例中，若干城市对办公、酒店的建筑密度区别对待，如东莞、长沙、东营和厦门等地。考虑到酒店、办公建筑设计不可避免均会配带裙房，且酒店和办公建筑在建筑设计及结构设计上相差无异，同时在用地紧张、高度市场化、功能混合化的深圳，酒店与办公建筑一般以综合体形式出现，故笔者认为酒店和办公建筑的建筑密度不应进行分类赋值。

因此，针对建筑用途影响因素，本次研究将建筑用途分类修正为商业建筑及办公建筑。

2.补充地块规模影响因素

本文所选案例中，仅有厦门根据地块规模对商业用地建筑密度的控制指标采取相应的折减系数，地块规模越大，折减程度越大，折减率基本呈线性关系。其他城市则标明管理技术规定或规划标准与准则的适用范围，如《上海市城市规划管理技术规定 ( 土地使用，建筑管理 )》(2011) 中的建筑密度取值仅对小于或等于3万平方米的单一基地有效。在早期，相当一部分城市将地块规模纳入建筑密度的影响因素，如《广州市城市规划管理办法实施细则(1998)》和《长沙市城市规划管理技术规定(2014)》，根据地块面积可直接核查各个分区的建筑密度控制指标，折减率呈线性关系。为何现今地块规模不再作为各地商业建筑密度的影响因素，笔者认为主要原因有：各地早期的技术规定中的地块面积均属于中、小街区尺度，不属于较大的街区范畴，是否需要折减值得商榷；我国城市空间结构主要为以“宽马路、疏路网、大街廓”为特征的“树形结构”，建筑密度本身较小，若进一步折减则将使地块利用效率进一步降低，如广州 4000 ～ 10000m 2 的地块规模对应的折减系数为100％～60％(图3)，按该标准，一公顷公共民用建筑地块，最大建筑密度仅有 45％ ×0.6=27％，最小仅有32.5％×0.6=19.5％。

然而在“窄马路、密路网、小街廓”的背景下，若地块规模不同赋值却相同，容易造成城市形态失控、三维空间压抑、公共通道较少和外部交通压力较大等问题 49 43033 49 21201 0 0 2861 0 0:00:15 0:00:07 0:00:08 4073如大冲村商业地块(图4)。结合 2014 深标对适宜街块的规定，笔者认为较大的地块需在留出相应的公共通道、支路或公共空间后重新赋值，进而使商业用地建筑密度得到折减，如天津于家堡中心区(图5)、广州国际金融城起步区(图6)。

3.补充建筑高度影响因素

在商业用地建筑密度影响因素的选择上，本文所选对比案例中，除广州外其余城市的商业用地建筑密度影响因素中均有建筑高度。对于不同高度的商业建筑密度，各地普遍规律是建筑越高建筑密度越小。但不难发现，这是一种违背市场规律的行为，商业建筑高度越高，说明地块区位越好，支撑高强度开发的基础条件更优越，有更频繁的商业活动。良好的城市设计管理经验显示，城市商业办公区的街道贴线率会高达 70％～85％，建筑密度通常可高达75％，如天津于家堡中心区项目。然而，当商业用地含高层塔楼时，为了保障消防及疏散，塔楼间距将变大，若再辅助需要配套的公共空间，单位面积地块内的塔楼覆盖率会越小。本文在学习珠海等地经验的基础上，根据建筑高度影响因素补充2014深标未控制的二级塔楼覆盖率。

（三）商业用地建筑密度指标分层控制

1.不同建筑用途的建筑密度上限值

根据各地城市规划管理经验，商业用地建筑密度上限值一般大于办公建筑。本文建议在同一密度分区内，办公建筑比商业建筑的建筑密度上限值小5％ ( 表 9)。密度一区和密度二区的办公建筑密度上限值分别为75％、65％，如密度一区的福田中央商务区建筑覆盖率普遍达到 60％甚至 70％；密度三区及密度四区的办公建筑密度分别为55％、45％，与现有 2014深标 50％的办公建筑密度接近；密度五区则由于受生态控制的原因，较 2014 深标中 50％的办公建筑密度有一定的降低。

2.针对不同地块规模提出建筑密度修正系数

商业建筑需要大量且持续的人流，若地块规模较大，在建筑设计时专业的开发商会主动留出公共通道，且大型商业建筑对地块面积有一定的需求，其用地面积通常会高于 2014 深标中 6000～ 8000m 2 的适宜街块面积，如城市综合体等。因此，商业建筑在留出公共通道的前提下，地块规模对商业建筑密度的影响不必进行刚性控制，可由市场弹性处理。

然而办公建筑具有一定的内向性，若不同地块面积在建筑密度上不进行控制，当地块面积规模较大时容易出现封闭的大街块，在开发强度较高时容易造成城市形态失控，公共通道较少，三维空间压抑，外部交通压力较大等问题。

因此，本文建议办公地块在0.7hm 2基准用地规模的基础上每增加一公顷需贡献出一条公共通道或支路后重新按照单地块建筑密度去赋值。经计算，地块每增加一公顷，办公建筑密度在原有基础上依次折减6％～10％，本次研究取中间值8％。

3.补充二级塔楼覆盖率保障适宜的三维空间

珠海对高于 24m 建筑的控制小于或等于 30％二级建筑覆盖率。根据深圳土地开发强度高、塔楼多的特点，若对二级塔楼覆盖率不进行控制，则很容易导致三维空间压抑等问题。例如，大冲村办公地块在7hm 2 用地内建设了19 栋平均层数达 37 层的塔楼，根据建筑高度对标准层的常规面积需求，二级塔楼覆盖率为 32％～ 35％。若按珠海的经验控制二级塔楼覆盖率为 30％，2014深标中0.7hm 2 的基准用地规模，2100m 2 塔楼标准层可做到 200 ～300m ，能满足大多数高层建筑的设计要求。

若地块规模较大，笔者建议二级塔楼覆盖率也应进行相应的折减。对比天津于家堡中心区、广州国际金融城方城核心区，可以看出二级塔楼覆盖率随地块规模的增加呈现一定的递减性( 表 10)。参照地块规模对建筑密度的影响，本文建议在基准地块规模的基础上每增加一公顷，需贡献出一条公共通道或支路后重新按照单地块二级塔楼覆盖率重新赋值，得出地块每增加一公顷，建筑密度折减6％～10％，本次研究取中间值8％，得出最终研究成果(表11)。

三

结语

在商业用地建筑密度控制中，如何控与控多高并没有统一的标准，而是基于自身发展阶段、不同目的和现实条件做出的管理选择。在缺少深入研究的背景下，国内部 56 43033 56 24097 0 0 3159 0 0:00:13 0:00:07 0:00:06 5446城市过小或不合理的商业用地建筑密度难免受到以“宽马路、疏路网、大街廓”为特征的现代主义规划思想的影响，客观上使得建筑密度难以满足现实需求，不符合精细化管控下城市建设对商业用地建筑密度的要求。

商业用地建筑密度管控不仅仅与建筑用途有关，也与建筑高度、建筑所处的区位 ( 密度分区 )、商业等级等因素相关。在针对深圳商业用地建筑密度的研究中，通过对案例的研究发现，多影响因素控制是对深圳建筑密度管理方法进行优化提升的适宜选择。为更好地加强商业用地建筑密度的精细化管控，本文在城市宏观层面对商业用地建筑密度进行密度分区后，建议引入三个影响因素共同控制商业用地建筑密度：一是按照建筑功能控制商业建筑与办公建筑的建筑密度上限值；二是地块面积较大时，为预留公共通道或支路提出相应的商业用地建筑密度折减系数；三是对高层建筑通过控制二级塔楼覆盖率保证城市三维空间的舒适。

研究的不足在于缺少对其他因素的关注，如若项目为改造项目或重点项目等，那么其建筑密度允许突破多少，则有待进一步研究；另外，本文各项指标及修正系数的设定还需进行大量实证。研究虽有不足，仍不失为对商业用地建筑密度精细化管控的有益尝试，可为深圳及其他城市商业用地建筑密度的控制与取值提供一定的借鉴。

文章全文详见《规划师》杂志2017年11期

《精细化管控下的深圳商业用地建筑密度控制方法》

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